Как вы оцениваете стоимость на любом рынке недвижимости?

Альберт Эйнштейн однажды сказал: "Мы не можем решать проблемы, используя те же виды мышления, которые мы использовали, когда мы их создавали"

Когда речь идет о решении проблемы найти хорошее значение на любом рынке недвижимости , это почти невозможно сделать так, если вы просто думаете о парадигме недвижимости, но это станет намного проще и яснее, если вы переместите свое мышление над парадигмой недвижимости и парадигмой финансов. В конце концов, финансами является невидимая рука, которая управляет рынком недвижимости.

Значение против цены

Прежде всего нам может понадобиться отметить значение и цена имущества. Цена на недвижимость — это доларська цифра, которую вы платите за транзакцию имущества между двумя сторонами. Значение имущества может быть выше или ниже его цены, то есть, что имущество действительно стоит

Например, если стоимость имущества составляет $ 500 тыс., Но ее стоимость составляет $ 600 тыс., То вы можете скажите, что вы нашли хорошее значение . Однако, если цена этого имущества составляет 500 000 долларов, а ее настоящая стоимость составляет всего 400 000 долларов, вы приобрели повышенную недвижимость. Поэтому наша цель — всегда покупать недвижимость там, где цена ниже, чем его стоимость, и это можно сделать как на хороших, так и на плохих временах на рынке.

Проблема заключается в том, что никто не знает, что такое настоящая стоимость недвижимости является Каждый человек имеет свою формулу. Я покажу тебе мою только в минуту, но мне нужно сначала дать вам причины моего расчета.

Крупный торговый центр

Давайте посмотрим, как Оператор торгового центра взимает арендную плату за аренду. Это поможет нам разработать стоимость жилой недвижимости.

Торговый центр обычно платит арендную плату каждого магазина за счет того, сколько это делает магазин, а не по размеру или расположением магазина.

Например, вы можете иметь две идентичные размеры магазинов рядом в том же расположении, если это магазин ювелирных изделий, а другой является информационным агентством, ювелирный магазин обычно платит гораздо больше арендной платы, чем информационное агентство. Если вы являетесь владельцем ювелирного магазина и протестуете об этом как несправедливое, оператор торгового центра будет рад предложить ваш магазин другом ювелиру, который все еще может видеть достаточно прибыли при аренде этого места даже после того, как заплатить гораздо больше аренды, чем информационное агентство рядом.

Вы можете увидеть, что одной из ключевых функций оператора торгового центра является то, что она дает достаточно оснований для того, чтобы каждый оператор магазина было достаточно денег, чтобы остаться в торговом центре после уплаты постоянно растущей аренды что вымывает лучшую часть своей прибыли .

В строгом финансовом смысле работа оператора торгового центра заключается в том, чтобы освободить кармана каждого владельца магазина, оставляя их достаточно, чтобы выжить и продолжать платить за аренду. В день, когда владелец магазина не может оплатить арендную плату, оператор торгового центра будет или заменить их тем, кто может, или остановить увеличение арендной платы и ждать следующей ближайшей возможности сделать это снова.

Давайте применим торговый центр Концепция жилой недвижимости. Можете ли вы представить себе следующие на данный момент?

  • Ваш город (Мельбурн, Сидней, Брисбен и др) — это большой торговый центр;
  • Магазины в этом крупном торговом центре называются вашими семейными домами а вы оператор магазина;
  • Аренда для каждого магазина — это ипотека, которую вы платите за свой дом;
  • Оператор торгового центра — это банки (например, более 90% ипотечного кредитования осуществляются банками в Австралии

Ваш избыток — это фокус банка [19659002] Если применять ту же логику торгового центра, то банки (то есть торговый центр оператор) навсегда стремятся освободить ваши карманы. Когда они найдут, что у вас еще есть деньги, и они не используют его, чтобы заплатить за большой ипотечный кредит, они найдут способ обеспечить вас.

Если вы думаете, что я бываю строгая на банках, возможно, вы по должны спросить Ваши родители и бабушки и дедушки, когда в последний раз они чувствовали, что дома было дешево покупать по сравнению с их доходом?. Ответ, скорее всего, может быть: никогда.

Например, если банки признают, что в определенном пригороде средняя семь & # 39; я использует лишь 30% единого дохода, чтобы платить за свой домашний ипотечный кредит, где средняя семь & # 39; я могу выжить используя 50% своего общего дохода, чтобы платить за жилой ипотечный кредит, то четкие семь & # 39; й в этом пригороде могут все еще платить за ипотечные кредиты.

Нажмите на ипотечные выплаты для всех владельцев жилья в этом пригороде, банки не могут просто повысить процентные ставки для этого пригород, а не для других; следовательно, наиболее очевидным решением является повышение цен на недвижимость в этом пригороде, чтобы они могли увеличить размер ипотеки.

Как банки повышают цену конкретного пригород? Предоставив людям в пригороде больше денег с более простыми квалифицированными критериям. Это включает легкое кредитования местного самоуправления, имущественного застройщика, владельцев инвесторов и собственников жилья. Например, вместо того, чтобы кредитовать собственников жилья лишь 60% -80%, банки могут предоставить этом окраину 95% -100%.

Банки похожи на операторов торговых центров, между капиталом и доходом, они, как правило, идут по доходам, то есть банки будут следить за тем, кто еще имеет избыток дохода после текущего погашения ипотечного кредита и расходов на проживание, и предоставлять им больше денег. Это, в свою очередь, может подтолкнуть цены на недвижимость.

Текущие примеры

Давайте посмотрим на несколько реальных примеров в заявке:

  1. ] В течение последних 15 лет, когда женщины-бумеры ( в возрасте от 50 до 64 лет) имеют наибольший имеющийся доход по возвращении ипотечного кредита, банки технически следили за ними и бросали на них деньги
  2. Где бы ни желали жить в течение последних 15 лет, цены на недвижимость в этих областях, похоже, подорожали гораздо быстрее, поскольку они могут легко получить финансирование и повышать цены на недвижимость. Можно сказать, что цены на жилье в районах твердых заповедников детских бумеров превзошли средние темпы роста денежной массы Австралии, что составляет около 9% в год;
  3. В течение следующих 15 лет группа детских бумеров станет в течение 1-15 лет их выход на пенсию. После того, как они оставили менее 15 лет трудового дохода, банки перестанут предлагать им 30-летнюю ипотеку. Таким образом, внезапно, высокий уровень располагаемого дохода для детей развивающихся больше не будет таким же мощным, как раньше.
  4. Например, средний возраст мальчика-бумера составляет 58 лет, что дает им 7 лет до выхода на пенсию. Банки могут предложить лишь 7-летний заем на любой домашний ипотечный кредит при обычных условиях, и это может значительно сократить финансирование, которое может получить ребенок-бумер, а следовательно, замедлять рост цен на недвижимость на своих местах.
  5. Но для человека, который является сегодня только 49, они все еще могут получить 30-летний жилищный кредит. (Если вам больше 50 лет, вы должны доказать банкам, что вы можете погасить весь домашний ипотечный кредит, не продавая свой дом после выхода на пенсию, это стало законом с января 2011 года).
  6. Так в глазах банков (т.е. оператор торгового центра), детские бумеры (то есть операторы магазинов) больше не могут позволить себе платить за более высокую арендную плату (то есть большую выплату ипотечного кредита). Банкам придется ждать следующей возможности увеличить размер ипотечного кредита или найти кого-то другого, кто может позволить себе взять на себя большую ипотеку в этих областях.
  7. Единственный вопрос заключается в том, что мы, кажется, не имеют достаточно больших группа получателей дохода с достаточным уровнем собственности, чтобы заменить буммерив в детстве на данный момент. Если правительство не начнет введение второй цели собственников жилья, либо банки начинают предлагать квази собственный капитал для преодоления разрыва капитала следующего поколения
  8. Вы, возможно, заметили, что районы крепости ребенка-бумеры еще не выполнили этого хорошо. Я не удивлюсь тому, что последующие десятилетия эти отрасли продолжают не выходить на рынок, до того момента, как следующее поколение высоких доходов людей собирать достаточный капитал, чтобы переместиться в эти районы, а детские бумеры окончательно решили сократить.
  9. На протяжении последних нескольких лет вы, возможно, видели, что цены на недвижимость довольно медленно растут в районах Гринфилд, то есть на окраинах, где люди покупают дома и земельные пакеты.
  10. Традиционно, доходы в этих месторождениях "Гринфилд" были недостаточно высокими для привлечения банков & # 39; интерес, но недавняя тенденция к иммиграции изменила это условие. Фактически, многие из этих внешних окраин станут средними окрестностями в течение следующих 2 десятилетий.
  11. Детские бумеры сейчас представляют 1/3 нашей всей рабочей силы. Они могут быть заменены только на еще больший размер рабочих мигрантов, чтобы сохранить нашу налоговую базу.
  12. Это новое поколение мигрантов, в основном, в возрасте от 26 до 45 лет, и имеют квалификацию и навыки, которые в настоящее время не хватает. . Отсюда они пользуются более высоким, чем средним доходом. Но за неимением справедливости они не готовы переехать в пригород твердых девушек, которые традиционно второй или третьей пригородами.
  13. Учитывая относительный высокий доход и низкий уровень справедливости этого нового поколения мигрантов, Ипотечные платежи этих семей мигрантов часто составляют лишь 30% единого дохода.
  14. Банкам очень очевидно, что эти новые поколения мигрантов все еще имеют много поступлений к доходам, которые не используются для оплаты ипотеки. Должностные банки должны освободить карманы этих новых мигрантов так же, как это было последним 15-ти годам, когда они начали работать над ребенком
  15. Самый простой способ сделать это — повысить цены на недвижимость для новых районов мигрантов предоставляя им больше денег. Чем выше цены на недвижимость, тем больше их карманы станут.
  16. Это не значит, что местные генералы X и Gen Y не является важным для банков, но их размер незначительный по сравнению с новым мигрантом населения Например, новые мигранты (т.е. 3 миллиона), которые прибудут в Мельбурн, составляют 75% всего текущего населения Мельбурне (то есть 4 миллиона), а новые мигранты, которые приезжают в Сидней (то есть 2 миллиона), составляют 44% текущего Сиднея населения (то есть 4500000. человек).
  17. Если показатели деятельности пригород опорного района ребенка в течение последних 15 лет является любым руководством, мы не должны удивиться тем, что новые пригороды мигрантов в следующие 15 лет превосходят средний уровень. Эта тенденция становится все более очевидной в течение последних 5 лет, и я верю, что она продлится еще на десять лет.

Новая тенденция "Необычная"

Вот почему мы наблюдаем странную новую тенденцию практически в каждом крупном городе Австралии на данный момент:

  • Пригород, которые сделали нас самыми деньгами за последние 15 года начали слабо развить среднее, поскольку большинство из них являются районами опорных кварталов, где движущие силы роста за последние 15 лет (то есть высокий располагаемый доход, который можно использовать для целей заимствования ) начал исчезать [19659028] Пригород "Гринфилд", которые мы традиционно считают ниже социально-экономическими районами ипотечных пояса, внезапно стали практически единственными областями, которые на данный момент последовательно работают. Просто потому, что больший доход этих новых мигрантов изменил прогноз для этих районов.
  • Более 50% новых о & # 39 объектов, которые продаются в течение последних 12 месяцев в больших городах, были проданы мигрантам. Можно только надеяться, что мигранты смогут "зародить больше мигрантов" в той же этнической общности. Эти пригороды могут иметь очень хорошие шансы превзойти средний показатель в течение многих последующих лет.

Формула значение

Вот значение формула, которую я применяю при любых рыночных условиях:

Если 1/3 от среднего единого дохода в пригороде может покрывать среднюю выплату ипотечного жилья, то этот пригород оказывается в хорошем смысле, при условии, что доход может быть использован для получения 30-летняя ипотека.

Например, 1/3 единого годового дохода $ 75 тыс. Представляет $ 25 тыс., Что может покрывать домашний ипотечный кредит в размере $ 360 тыс. Поэтому в пригороде со средней ценой в доме от 350 до 450 000 долларов со средним суммой дохода в 75 000 долларов этот пригородж представляет хорошую стоимость для покупки независимо от того, поднимается рынок на данный момент. [19659002] При применении формулы стоимости следует памяти & # 39; закладку несколько ключевых моментов:

  • Не все свойства между 350 и 450 тысячами долларов является хорошим значением, поэтому нужно также проверить доход для этой области;
  • Вы можете переместить цену на недвижимость вверх или вниз, пока вы н & # 39; яжете его с доходом. Например, если средний доход в пригороде составляет 150 000 долларов, а средняя ипотека на дому составляет 720 000 долларов, то вы увидите, что пригород могут быть хорошими ценностями
  • При применении формулы стоимости вы все равно не должны игнорировать все хорошие правила здравого смысла , касающиеся инвестиций в недвижимость. Хотя формула стоимости может помочь улучшить ваш шанс на успех, она не должна использоваться как единое измерения;
  • Пригород, которые сегодня представляют хорошее значение, могут не представлять хорошего значение в будущем
  • Пригород, не должны представлять хорошую ценность на данный момент может представлять хорошую ценность в будущем
  • Пригород, которые представляли хорошую ценность в прошлом, не обязательно & # 39; обязательно отражают хорошую ценность в будущем
  • Пригороды, не представляли хорошего значение в Однако прошлое может быть хорошим значением в будущем.

Ограничение формулы стоимости

Существует несколько ограничений по использованию формула стоимости:

  • Вы можете потерять некоторое впечатляющий рост в некоторых районах, где их рост повлекло преимущественно человеческие эмоции, а не ценность. Это ничем не отличается от того, что люди теряют на сайте dot.com, где формула стоимости для оценки запасов привела к тому, что все запасы dot.com выглядят завышенными.
  • Формула значения не говорит о том, может ли площадь постоянно работать лучше гораздо более долгий срок. Пока можно узнать, действительно ли территория сейчас является хорошей ценностью, оно может или не может отражать сильный долгосрочный рост. Это ничем не отличается от людей, покупающих акции или акции по сниженной цене, и тогда не гарантируется, что доля превзойдет рынок в долгосрочной перспективе
  • . Если другая часть рынка не знает о снижены цены на эти районы, вполне может занять некоторое время, чтобы цены отражали истинную стоимость района. Иными словами, формула стоимости может защитить вас от негативных последствий, а не для того, чтобы дать вам положительный эффект.

Резюме

собственные правила, когда речь идет о прогнозировании будущей деятельности имущества, но если ваши правила основываются на неправильных основаниях, то ваш прогноз может быть обманчивым, если большинство людей тоже не будут действовать по одинаковым неправильными основаниями, что делает их ошибочными время Отсюда может выглядеть правильным или, по крайней мере, работоспособным. Например, в течение тысячелетий мы все не имели никаких проблем, живя под неправильным предположением о том, что земля плоская.

Поэтому я не здесь, чтобы убедить вас принять мою ценностную формулу и отказаться от преобладающего точки зрения участников рынка, поскольку независимо от того, насколько убедительным или логично аргумент, если большинство участников рынка с этим не согласны, аргумент будет менее эффективным. Итак, я хочу, чтобы вы использовали эту формулу значение как еще один контрольный показатель, чтобы удвоить свои собственные выводы на рынке недвижимости.

Лично я не собираюсь скрывать тот факт, что большинство жилищных & # 39 объектов в Австралии сейчас не представляют хорошие значения на основе моей формулы стоимости. Итак, в это время нам нужно быть еще более избирательным.

Однако я не ожидаю, что цены на недвижимость будут аварийными по крайней мере не свойствами, которые представляют хорошее значение на основе вышеупомянутой формулы стоимости. Но многие имущественных инвесторов могут задержаться с невыполнением инвестиционного портфеля в течение длительного времени, если большинство ваших недвижимости переоцениваются по сравнению с их ценностью. Тепер пора провести час для перегляду всього вашого портфеля нерухомості та визначення більш підходящої інвестиційної стратегії, яка рухається вперед

Нарешті, на всяк випадок, деякі люди можуть подумати, що в темному кутку сидить секретний банкір, намагаючись звільнити ваші кишені постійно, це просто звичайна ділова поведінка для банків, щоб постійно шукати шляхи максимізації свого прибутку, надаючи більше грошей людям, які все ще можуть платити вищі відсотки. Ви і я хотіли б зробити те ж саме, якщо нам дали роботу, щоб керувати банком. Я просто радий, що закон максимізації прибутку банків ніколи не зміниться, тому ми завжди можемо скористатися цим законом у добрі та погані часи.

Добавить комментарий